Im Dezember ist der neue Mietenspiegel 2025 für Hamburg erschienen. Die durchschnittlichen Mieten steigen nur moderat um 1,1 % – die niedrigste Steigerung seit 26 Jahren. Auf den ersten Blick Grund zum Aufatmen – aber was bleibt bei einer genaueren Betrachtung?

Die durchschnittliche Miete im Hamburger Mietenspiegel lag 2023 bei 9,83 €/m². Im aktuellen Mietenspiegel 2025 steigt dieser Wert nur leicht um 1,1 % auf 9,94 €/m². Gerade im Vergleich zu den Vorjahren handelt es sich um eine sehr geringe Erhöhung. In den zehn Jahren zuvor stiegen die Mieten von Mietenspiegel zu Mietenspiegel durchschnittlich um 5,4 %. Grund für die geringe Erhöhung ist ein Methodenwechsel, für den MhM sich eingesetzt hat: Die Mittelwerte werden nun als Median ausgewiesen, nicht mehr als arithmetisches Mittel. Der Median reagiert weniger stark auf Ausreißer und wird damit nicht so sehr durch die zahlreichen Mietpreisbremsenverstöße am oberen Rand des Kostenspektrums beeinflusst.

Aber die Entlastungen sind nicht gleichmäßig verteilt – und während einige profitieren, werden die meisten anderen – wie jedes Jahr – eine kräftige Mieterhöhung erhalten.

Neue Mittelwerte

Die Mieten im Mietenspiegel werden in verschiedenen Rasterfeldern ausgewiesen: Baualter, Größe und Lage der Wohnung. Betrachtet man die einzelnen Felder genauer, zeigt sich ein sehr differenziertes Bild.

Wirklich gut fällt der Mietenspiegel für Mieter:innen in Nachkriegsbauten der 1950er Jahre in normaler Wohnlage aus. Die Mittelwerte für diese Wohnungen aus den Baujahren 1948 bis 1960 sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert geblieben oder sogar gesunken. Das betrifft in Hamburg besonders viele Haushalte, da in den Nachkriegsjahren in großem Umfang Wohnraum entstanden ist. Gerade im Bestand der SAGA gibt es zahlreiche dieser Wohnungen. Da sich die SAGA bei Mieterhöhungen zuverlässig an den Mittelwerten orientiert, werden viele Mieter:innen in den kommenden zwei Jahren tatsächlich keine Mieterhöhungen erhalten. Das ist ein klarer Erfolg.

Für viele andere Mieter:innen stellt sich die Lage jedoch anders dar. Der Mietenspiegel umfasst insgesamt 90 Rasterfelder. In 19 Feldern sind die Mittelwerte in diesem Jahr gleich geblieben oder gesunken, in 51 Feldern sind sie gestiegen; die übrigen Felder sind nicht vergleichbar.

In einigen Feldern fallen die Anstiege ganz erheblich aus. So kostete eine 60 m² große Wohnung der Baualtersklasse 1968–1977 in normaler Wohnlage 2023 noch 8,62 €/m², 2025 sind es 9,73 €/m² – ein Anstieg um 1,11 €/m² beziehungsweise 12,9 %. Zu dieser Baualtersklasse zählen unter anderem Großwohnsiedlungen wie Steilshoop, Osdorfer Born oder Mümmelmannsberg – Wohngegenden mit vielen Hochhäusern, die bislang vergleichsweise günstig waren.

Deutlich erhöhte Spannen

Kaum Entlastung gibt es für Mieter:innen, die in über- oder unterdurchschnittlich ausgestatteten Wohnungen leben. Die Mittelwerte, um die es im vorherigen Abschnitt ging, gelten ausschließlich für durchschnittlich ausgestattete Wohnungen in durchschnittlicher Lage. Wohnungen mit unterdurchschnittlicher Ausstattung – etwa ohne Balkon, im Souterrain oder in besonders lärmbelasteten Lagen – sind in die Spanne unterhalb des Mittelwertes einzuordnen. Entsprechend werden für gut ausgestattete Wohnungen, etwa mit Garten, Extra-Ausstattung oder in besonders begehrten Lagen Werte oberhalb des Mittelwerts angesetzt.

Gerade diese Spannen sind jedoch in nahezu allen Baualtersklassen gestiegen – teils deutlich. So liegt der Mittelwert einer 70 m² großen Altbauwohnung in normaler Wohnlage 2025 unverändert bei 11,57 €/m², genauso wie 2023. Verschoben hat sich jedoch die zulässige Preisspanne: Sie reichte 2023 von 8,97 bis 14,41 €/m², liegt 2025 jedoch zwischen 9,16 und 15,61 €/m². Das bedeutet: Sowohl für besonders gut als auch für besonders schlecht ausgestattete Wohnungen sind Mieterhöhungen möglich – selbst dort, wo der Mittelwert gleich geblieben ist.

Fazit

Ein echtes Aufatmen erlaubt der Mietenspiegel nicht. Die Mieten in Hamburg haben bereits ein Niveau erreicht, das für viele Mieter:innen zur Belastungsprobe wird. Vermieter:innen werden den Mietenspiegel nutzen, um Mieten zu erhöhen. Umso wichtiger ist es, dass Mieter:innen ihre Rechte kennen und Mieterhöhungen niemals ungeprüft akzeptieren.