Nach über 30 Jahren Mitarbeit im Arbeitskreis Mietenspiegel erkennt MhM den neuen Hamburger Mietenspiegel 2023 nicht an. Ein Novum.

Wie die meisten Mieter:innen in Hamburg beobachtet MhM die derzeitige Explosion der Mietkosten mit großer Sorge. Die Neuvermietungspreise gehen durch die Decke, auf den gängigen Wohnungsplattformen finden sich kaum noch Mieten unter 20 €/m² und in der mietrechtlichen Beratung stellen wir regelmäßig Verstöße gegen die Mietpreisbremse fest. Mieter:innen mit einer Indexmiete müssen massive Preisanstiege hinnehmen und auch die Kostenexplosion bei den Energiekosten führt zu immer höheren Wohnkosten.

In Hamburg leben rund 80 Prozent der Menschen zur Miete – wichtigste Erkenntnisquelle für die verlangten Mietpreise ist der Mietenspiegel, der alle zwei Jahre erscheint und an dessen Erstellung MhM im Arbeitskreis Mietenspiegel der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen beratend mitwirkt: Bei Bestandsmieter:innen gibt der Mietenspiegel bei Mieterhöhungen den Rahmen vor, bei Neuabschlüssen dient er als Grundlage zur Absenkung überhöhter Mieten. Ein starker Anstieg im Mietenspiegel betrifft in Hamburg hunderttausende Mieter:innen.

Derzeit fließen in den Mietenspiegel alle Mieten ein, die innerhalb der letzten sechs Jahre erhöht oder neu vereinbart wurden. Nicht nur Indexmieten, die allein in den letzten drei Jahren um 17,9 % angestiegen sind, sondern auch Mietzinsvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen und damit rechtswidrig zustande gekommen sind, treiben die Mietpreise nach oben. Bei hunderten von Neuabschlüssen in unserer Beratung stellten wir mit großer Regelmäßigkeit Verstöße gegen die Mietpreisbremse fest. Dennoch fließen diese Mieten in den aktuellen Mietenspiegel ein und wirken in erheblichem Maße preistreibend.

Bereits im letzten Jahr kam es zu einem massiven Preisanstieg: Die Mieten stiegen durchschnittlich um 7,3 Prozent. Alarmiert durch diese Entwicklung drängte MhM im Arbeitskreis Mietenspiegel frühzeitig darauf, diesem Anstieg etwas entgegenzusetzen und bestehende Handlungsspielräume bei der Erstellung des Mietenspiegels zu Gunsten der Mieter:innen auszuschöpfen. Hierzu konnte sich die Behörde jedoch nicht durchringen.

Eine einfache, aber effiziente Möglichkeit, um einen preisdämpfenden Effekt zu erzielen, ist dabei eine Anpassung der Rechenmethode: Anstatt die im Mietenspiegel ausgewiesenen Mittelwerte wie bisher mit dem arithmetischen Mittel zu berechnen, lässt die Mietenspiegelverordnung unter § 15 eine Berechnung unter Zugrundelegung des Medians zu. Der Median liegt genau in der Mitte einer Datenverteilung und ist resistenter gegen Ausreißer. Sehr teure Mieten bekommen so weniger Gewicht. In der Folge sinken die in den Mietenspiegeln ausgewiesenen Mittelwerte deutlich. Dass eine Umstellung möglich ist, machen andere Städte vor: In Berlin wurde der Median bereits bei der Erstellung des Mietenspiegels 2019 eingeführt, damals waren die Verstöße gegen die Mietpreisbremse und die Indexmieten in dieser Form noch gar kein Thema.

Hamburg hat die Umstellung auf die für Mieter:innen günstigere Berechnungsmethode damals versäumt – und Hamburg verpasst sie auch in diesem Jahr wieder. Anstatt den Median so schnell wie möglich einzuführen, hat sich die Baubehörde – auf Drängen der ebenfalls im Arbeitskreis vertretenen Wohnungswirtschaft – dazu entschieden, die Einführung auf den nächsten Mietenspiegel 2025 zu verschieben. Im Mietenspiegel 2023 wurde sich lediglich auf eine Verkleinerung des sog. Konfidenzintervalls von 99 auf 95 Prozent verständigt. Das Konfidenzintervall stellt einen statistisch berechneten Bereich dar, in welchem mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit der wahre Mittelwert (aller mietenspiegelrelevanten Mieten) liegt. Alle in der Mietenspiegelbefragung ermittelten Mietwerte außerhalb dieser verkleinerten Spanne sind demnach nicht typisch. Die Werte außerhalb des Konfidenzintervalls sowohl nach oben als auch nach unten entfallen. Einen preisdämpfenden Effekt hat auch diese Methode, dieser ist jedoch deutlich schwächer als die Medianrechenmethode und betrifft hauptsächlich die oberen Spannenwerte. Anstrengungen zu einer gezielten Ausfilterung von rechtswidrigen gegen die Mietpreisbremse verstoßenden Mieten hat die Behörde nicht unternommen. Hierzu gibt es lediglich eine Absichtserklärung, dieses Thema vor der Erstellung des Mietenspiegels 2025 anzugehen.

MhM ist der Auffassung, dass die Umstellung auf den Median insbesondere angesichts der aktuellen Situation die einzige angemessene Methode zur Ermittlung der Mittelwerte ist. Aus unserer Sicht gibt es keinen sachlicher Grund, diese Methode nicht bereits im Mietenspiegel 2023 anzuwenden. Auch fehlen Maßnahmen, um gegen Mietpreisbremsenverstöße im Mietenspiegel vorzugehen, damit überhöhte Mieten nicht in den Mietenspiegel einfließen. Mietsteigerungen, die auf den Mietenspiegel 2023 folgen, können 2025 nicht mehr rückgängig gemacht werden. Aus diesen Gründen hat MhM in diesem Jahr die Zustimmung zum Mietenspiegel verweigert.