Wer die gemietete Wohnung  bisher mit eigener Heizung beheizt hat und plötzlich Nachzahlungen für das neu eingebaute Fernwärme-Contracting-System erhält, muss dies nicht ohne Weiteres akzeptieren. Beim Fernwärme-Contracting beauftragt der Vermieter ein externes Unternehmen, den „Contractor", die Heizungsanlage zu bauen, zu finanzieren und zu betreiben. Der Contractor liefert dann Wärme als Dienstleistung und stellt dafür ein Entgelt in Rechnung. Dieses ist in der Regel deutlich teurer als die reinen Energiekosten der Anlage. § 556c BGB erlaubt es Vermietern, bei der Umstellung einer Heizungsanlage auf Fernwärme-Contracting diese Mehrkosten an die Mietenden weiterzugeben – aber nur, wenn Heizkosten schon vorher als Betriebskosten im Mietvertrag geregelt waren.

Das war hier nicht der Fall: Die Mieter hatten bis 2015 ihre eigene Heizung betrieben und deshalb keine Betriebskosten für Heizung gezahlt. Eine entsprechende Anwendung der in § 556c BGB geregelten Kostenweitergabe scheidet nach Auffassung der Bundesrichter aus. Der Gesetzgeber habe nur den Austausch der vermietereigenen Heizung gergelt, diese Fallkonstellation also bewusst nicht geregelt. Ohne unbeabsichtigte Gesetzeslücke komme eine analoge Anwendung nicht in Frage. Dass die Mieter seit 2015 Vorauszahlungen für die neue Heizung geleistet hatten, begründe zwar ein stillschweigendes Einverständnis – aber nur für den Kostenanteil, der auch bei einer gewöhnlichen Zentralheizung angefallen wäre. Die zusätzlichen kalkulatorischen Contractingkosten seien damit noch nicht ohne Weiteres akzeptiert. Der BGH konnte nicht abschließend beurteilen, ob die damalige Information der Hausverwaltung klar genug war, um als Angebot zur Vertragsänderung verstanden zu werden – und ob die Mieter dieses Angebot durch ihre Zahlungen annahmen. Diesen Sachverhalt muss das Landgericht nun noch im zweiten Anlauf klären.
BGH vom 20.5.2026, VIII ZR 46/25 und 47/25