Aus dreigeschossigen Mietshäusern werden fünfgeschossige. In grünen Innenhöfen wachsen raumgreifende Apart­menthäuser. Das ist Nachverdichtung. Es ist der Versuch, neuen Wohnraum auf alten Fundamenten und in bestehenden Baufeldern zu schaffen. Manche Pläne sind so abenteuerlich, dass man schon beim ersten Blick nur den Kopf schüttelt. Andere Projekte, die auf Dachausbau und Aufstockung setzen, sind durchaus sozial verträglich, auch wenn sie den betrošenen Altmietern erhebliche Kopfschmerzen bereiten.

Der Senat will jedes Jahr 10.000 neue Wohnungen bauen lassen. Er erhält für diesen Plan von allen Seiten Zuspruch. Ein relevanter Teil dieser neuen Wohnungen wird durch Nachverdichtung in den zen­tralen Lagen der Stadt errichtet werden. Und das birgt Konfliktstoff. Die Beschwerden der betroffenen Mieter gegen Aufstockungen und Verdichtungen, haben schon jetzt im Beratungsalltag von MhM drastisch zugenommen. Die Betroffenen fürchten die dauerhafte Einschränkung ihrer Wohnqualität und sie rechnen mit mehrjäh­rigem Baulärm und späteren Mieterhöhungen. Wir haben uns vier verschiedene Nachverdichtungsprojekte angesehen.

Innenhof Stresemannstraße, Bahrenfeld
Die Stresemannstraße ist eine der vielbefahrenen und lautesten Ausfallstraßen Hamburgs. Direkt an dieser Hauptstraße liegt zwi­schen Schützenstraße, Leverkusenstraße und Ruhrstraße ein großer Wohnblock mit einem stattlichen Innenhof.
Die Behrmann Grundstücksgesellschaft, der hier viele Woh­nungen gehören, will den Innenhof komplett entkernen und dar­in knapp 100 neue Wohnungen schaffen; in viergeschossiger Bau­weise, darauf ein Staffelgeschoss, darunter eine Tiefgarage mit 60 Stellplätzen. Zur Zeit befnden sich auf dem Areal eine kleine Auto­werkstatt und viel Grün. Der Innenhof ist den Mietern besonders wichtig, weil in der ganzen Gegend rund um die Stresemannstra­ße keine relevante Grünfäche existiert und auch kein Platz, an dem sich Kinder unbeaufsichtigt aufhalten können. Ein klassischer Kon­flikt: Hier die Mieter, die keine Verschlechterung hinnehmen wollen, dort die Wohnungspolitiker des Bezirks, die bei der Zahl von geplan­ten 100 Wohnungsneubauten – darunter ein Drittel Sozialwohnun­gen – dem Investor dankbar sind. Und zufrieden ist natürlich vor al­lem auch die Behrmann Grundstücksgesellschaft, die in dem auf­strebenden Stadtteil Bahrenfeld erhebliche Zusatzprofte aus ihrer Immobilie ziehen wird.
Aber was spricht gegen 100 Wohnungen in diesem Bahrenfelder Hinterhof? »Nach außen haben wir dann den Autolärm und nach innen dann nur noch Schatten«, sagt eine langjährige Mieterin, die sich in der Anwohnerinitiative »Bahrio 68« engagiert. Die massiven Neubauten werden dafür sorgen, dass die Sonne die unten liegen­den Bestandswohnungen nicht mehr erreichen wird – so die Be­fürchtung. Zudem müsste der Baumbestand im Hof gefällt werden, die Luftqualität in der ohnehin belasteten Gegend würde sich ver­schlechtern. Und insgesamt – so bilanziert die Initiative: Das Neu­bauprojekt verschlechtert die Wohnsituation von insgesamt 500 Altmietern. »Wir sind der Ansicht, dass die unmittelbar Betroffenen in dem Planungsprozess gehört und ihre Interessen berücksichtigt werden sollten«, fordert die Initiative. Sie fühlen sich von den Bezirk­spolitikern an den Rand gedrängt.
»Die Parteienvertreter verhandeln mit dem Investor und seinen Architekten, wir müssen uns quasi aufdrängen, um überhaupt wahrgenommen zu werden«, sagt ein engagierter Bewohner. »Wir wissen, dass in Hamburg dringend Wohnraum benötigt wird, aber nicht jede Nachverdichtung in jedem Ausmaß ist akzeptabel«, heißt es in einem Flugblatt der erbosten Mieter. Die Initiative will mit der Bezirkspolitik ins Gespräch kommen, ausloten, wie weit die Baupläne modifziert und vor allem minimiert werden können. Ob es eine Kompromisslinie gibt, und wo die liegen könnte, könne man nur in einem intensiven Dialog herausfnden. Die Bezirkspolitiker haben unsere Kompromissbereitschaft aber noch nicht mal getestet, be­klagen die enttäuschten Initiativenvertreter.

Eimsbüttler Hof, Nähe U-Bahn Christuskirche
In einer ruhigen Wohngegend, südlich der Bundesstraße, dicht am Kaifu-Schwimmbad, befndet sich der Eimsbütteler Hof. Zwi­schen Felix-Dahn-Straße, Hohe Weide, Gorch-Fock-Straße und Moor­kamp liegt eine grüne Oase, die auf vier Seiten von vierstöckigen Altbauten aus den 1920er Jahren eingerahmt wird. Eine attraktive Wohngegend, die trotz ihrer zentralen Lage auch viel Ruhe bietet. Auch in diesem Innenhof will der Grundeigentümer die Betonlaster anrollen lassen. Die 1.200 Quadratmeter Grünfäche soll auf ein Drit­tel schrumpfen. Der Investor, die Wohnungsbaugesellschaft Rebien, plant vier neue Häuser samt Tiefgarage. Zusätzlich sollen die Dach­geschosse aufgestockt werden. Von 50 bis zu 70 neuen Wohnungen ist die Rede. Das Projekt wird nun vom Bezirksamt und den Eims­bütteler Abgeordneten geprüft. Auch hier haben wir es mit Politi­kern und einer Verwaltung zu tun, die in dem eng bewohnten Stadt­teil Eimsbüttel künftig Jahr für Jahr eintausend Neubauten realisie­ren sollen. Da kommt der Eimsbütteler Hof wie ein Geschenk daher.
Was viele Mieter erbost, ist die Dreistigkeit, mit der der Eigen­tümer seine langjährigen Mieter vor vollendete Tatsachen zu stel­len versucht. Die Hofgemeinschaft will mit ihrem Vermieter ins Ge­spräch kommen und bildet jetzt eine autorisierte Verhandlungsgruppe. Wir sind nicht gegen jegliche Bebauung, aber wir wollen darüber reden, wie eine sozialverträgliche Lösung für alle zu fin­den ist, sagen die Mietervertreter. Die gegenwärtigen Pläne seien zu massiv. Über Dachausbauten könne man wohl reden.
Im Eimsbütteler Bezirksamt – so hört man – geht die Meinungs­bildung wohl in Richtung Kompromiss. Es wird gebaut werden, aber abgespeckter, als sich das der Investor wünscht, dennoch massiver als sich die Mieter bieten lassen wollen. Aber noch sind die Wür­fel nicht gefallen. Vor 2018 werden die Betonlaster nicht erwartet.

Nachverdichtung Osdorf
Wenn Monika Lühr auf dem Balkon im 5. Stock des Osdorfer Lese­bergweges steht, blickt sie – da wo früher ein Bolzplatz war – auf ei­ne Baustelle. Monika Lühr ist seit 1969 Mieterin in diesem Hochhaus der SAGA und genau diese SAGA baut nun vor ihrem Haus eine wei­tere Wohnanlage, dreigeschossig, mit Platz für 24 Wohnungen. Gut, wir brauchen in Hamburg dringend Wohnungen, warum nicht hier, sagt sich die Buchhalterin im Ruhestand. Aber der Baustellenlärm ist dann doch so nervend, dass sich Frau Lühr das nicht so einfach gefallen lassen will. Denn die Baustelle liegt nur 20 Meter Luftlinie von ihrer Wohnung entfernt. Die Arbeiten beginnen schon morgens um 7 Uhr und enden selten vor 18 Uhr. Die Rentnerin hat also den ganzen Tag den Krach von Betonsägen, Kreissägen, den Lärm von LKW-Verkehr und das Hämmern der Bauarbeiter im Ohr.
Die SAGA schrieb den sehr verehrten Mieterinnen und Mietern vor der Einrichtung der Baustelle einen Brief, in dem sie das Lärmprob­lem arg verniedlichte: »Wir gehen davon aus, dass die Bauarbeiten keine größeren Beeinträchtigungen für Sie mitbringen«.
Monika Lühr hat sich an Mieter helfen Mietern gewandt. Dort riet man ihr, ein detailliertes Lärmprotokoll für alle Stunden des Tages zu führen. »Ich war früher Buchhalterin und bin deshalb sehr genau«, sagt Frau Lühr, »ich habe für jede Stunde am Tage die Dezibel-Werte notiert. Und Fotos der laufenden Arbeiten hab ich auch geschossen.« Sie zeigt uns eine detaillierte Ausarbeitung von einigen hundert Sei­ten. Die Spitzenwerte des Lärms lagen ganz klar im gesundheits­schädlichen Bereich. Und selbst bei geschlossenem Wohnzimmer­fenster wurden mehr als 50 Dezibel gemessen.
Frau Lühr hat aufgrund dieser eindeutigen Datenbasis ihre Miet­zahlungen um 25 % reduziert. Das ist ungefähr der Wert, den Gerich- Nachverdichtung in kleinem Maßstab: Die Nachbarschaft im Wullenweberstieg rückt näher heran. te in vergleichbaren Fällen als angemessen betrachten. »Aber was sind schon 25 %? Meine Ruhe ist mir mehr wert«, sagt die Seniorin.

Aufstockung Eppendorfer Weg
Frau Hoffmann (Name von der Redaktion geändert) lebt seit vie­len Jahren in einem 50er Jahre Bau im Eppendorfer Weg. Eine tolle Gegend, in der immer was los ist, man sich aber auch zurückziehen kann, sagt sie. Sie wohnt gern in diesem Teil Eimsbüttels – jeden­falls bis zum August 2015. Der Eigentümer hatte angekündigt, zwei zusätzliche Stockwerke auf den Nachkriegsbau zu setzen und Fahr­stühle sollten auch installiert werden. »Ach ja, eine satte Mieterhö­hung für die Zeit nach der Beendigung der Baumaßnahme hatte er auch noch angekündigt«, erinnert sich Frau Hoffmann.
Als die ersten schweren LKWs anrollten, glaubten die Mieter noch, ihre Nerven würden ausreichen, um dem Baulärm zu trotzen. Doch die Belästigung durch die mit der Erhöhung verbundenen Hand­werksarbeiten – auf dem Dach, im Treppenhaus, an der Fassade und auch in allen Wohnungen – waren dermaßen massiv, dass etli­che Bewohner aufgaben und ihre Wohnungen kündigten. Frau Hoffmann führte ein Lärmprotokoll: Von morgens 7:00 bis 17:00 war von allen Seiten Lärm, zeitweise auch bis 20:00 Uhr. Nicht selten wurde auch der Samstag zum Lärmtag gemacht. Und nicht nur der Krach der Baumaschinen plagte die Mieter. Ein paar Wochen lang gab es kein warmes Wasser, einige Tage überhaupt kein Wasser. Damit die Bauarbeiter auf den Gerüsten nicht in ihre Wohnung blicken konn­ten, verhängte Frau Hoffmann regelmäßig ihre Fenster. Bei schöns­tem Sommerwetter saß sie dann mit künstlichem Licht auf ihrem Sofa und dachte: »Wenn ich das früher geahnt hätte, wäre ich auch ausgezogen.« Bekannte oder Freunde hat sie auf ihre Baustelle nicht mehr eingeladen: »Wie sieht das denn aus? Da schämt man sich ja für das Tohuwabohu«.
Typisch für die belastende Situation war ein zufälliges Zusam­mentreffen mit einem Handwerker: Der betrat schwungvoll eine Wohnung, schreckte zurück und rief geschockt aus: »Mein Gott, da sind ja noch Menschen drin!«
Die Aufstockung um zwei Geschosse dauert üblicherweise min­destens ein Jahr, in vielen Fällen aber auch deutlich länger. Frau Hoffmann rechnet nach allen handwerklichen Pannen, die die bisherige Bautätigkeit begleiteten, mit einer Leidenszeit von eineinhalb Jah­ren. Sie hat auf Anraten ihrer MhM-Beraterin die Miete um 25 % ge­kürzt, aber zufrieden ist sie dadurch nicht. Selbst wenn sie über­haupt nichts an Miete zahlen müsste, hat ihr Leben einen Bruch erfahren: »Im Grunde sind es fast zwei Lebensjahre, die mir hier bar, weil sie mit zu viel Beton und zu wenig Rücksichtnahme auf durch die Bauarbeiten geraubt worden sind«, sagt sie verbittert.

Nachverdichtung braucht Augenmaß
Hamburg besitzt eine recht aufgelockerte Bebauung und kann deshalb noch Nachverdichtung vertragen. Das sagen ja auch die statistischen Zahlen: In München wohnen 50 Menschen auf einem Hektar, in Berlin 40, in Hamburg weniger als 25. Untersuchungen sprechen davon, dass in der Hansestadt allein durch den Ausbau von Dachgeschossen und durch Aufstockung viele tausend Wohnungen vorstellbar sind. Allerdings wird das theoretische Potenzial, dass sich ­unter Hamburgs Dächern befindet, nur da ausgeschöpft, wo saftige Profte zu erwarten sind. Wir erleben aktuell, dass Hausbesitzer und Investoren sich genau die Quartiere raussuchen, in denen das Mietpreisniveau bereits auf höchstem Niveau pendelt. Hier kann man ­neu entstehende Dachwohnungen locker für 13, 14 oder 15 Euro kalt vermieten. Und das sind genau die Gebiete, in denen die Bevölkerungsdichte ohnehin schon überdurchschnittlich ist: Eimsbüttel, St. Pauli, Ottensen, Altona Altstadt. Für die Immobilienbesitzer ist die Aufstockung eine wahre Goldgrube, allein schon deshalb, weil sie sich bei Aufstockungen meist nicht um die Schaffung von geförderten Sozialwohnungen kümmern müssen. Und Grunderwerbskosten ­fallen auch nicht an. Das macht das Investment besonders attraktiv. Häufg hört man von Investoren das Argument, Flüchtlinge bräuch­ten dringend Wohnungen – wo sollten die denn wohl herkommen? Das ist schlicht Unsinn. Alle für diesen Artikel besuchten Verdich­tungsprojekte haben eins gemeinsam: sie liefern keinen einzigen Quadratmeter für Gefüchtete.
Viele Nachverdichtungspläne sind auf den ersten Blick unzumutbar, weil sie mit zu viel Beton und zu wenig Rücksichtnahme auf Bestandsmieter arbeiten. Man muss einräumen, es gibt Verdichtungen und Aufstockungen, die aus stadtplanerischer Sicht durchaus vernünftig sind, obwohl sie die Lebensqualität und Wohnstan­dards der Altmieter absenken. Aus Sicht der Mieter lässt sich die tief ins Alltagsleben eindringende Belastung durch mehrjährigen Baulärm nicht durch individuelle Regelungen über Mietminderung ausgleichen. Und wenn man über 20 oder 25 % Minderung spricht – viel mehr lässt die Rechtsprechung derzeit nicht zu – empfinden das viele Mieter als Hohn. Betroffene sprechen häufig von »verlore­nen Lebensjahren«, wenn sie über ihr Wohnen auf einer Baustelle berichten. Dauerhafte Handwerksarbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft machen Betroffene aggressiv und manchmal sogar krank.
Wenn in Hamburg das Potenzial der möglichen Dachaufstockungen in den kommenden Jahren auch nur teilweise ausgeschöpft werden soll, dann sind viele zehntausend Bestandsmieter von Lärm, Dreck und Erschütterungen betroffen. Und auf sie kommen im Regelfall auch immer heftige Mietpreissprünge für Fahrstuhlinstallationen oder Wärmedämmung zu. Dies wird in nicht wenigen Fällen zur Mieterverdrängung führen. Alles spricht also dafür, dass – bevor eine Baumaßnahme beginnen darf – bereits im Bauantragsverfahren geregelt werden muss, wie die Altmieter als Kollektiv zu schützen sind. Das wäre neu. Und es würde vermutlich eine zentrale Verwaltungsverordnung erforderlich machen.
Aber nur so würden sich die Interessen von Altmietern, Investoren und Menschen, die dringend auf Wohnraum angewiesen sind, ein wenig harmonisieren lassen.

erschienen in: Mietraum² Ausgabe 2.2016