MhM-Aktuell

MhM-Aktuell 4/2018

April 2018

Liebe Mitglieder,

Modernisierungen müssen ordentlich angekündigt werden, genauso wie die anschließenden Mieterhöhungen ordentlich begründet werden müssen. Zwei aktuelle Entscheidungen zu einem Thema, das viele Hamburger Mieter betrifft, haben wir herausgesucht. In einem weiteren Urteil geht es um die Frage nachträglicher Mietminderung.
Die Grundsteuer muss neu geregelt werden, sagt das Bundesverfassungsgericht. MhM fordert, die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf die Mieter abzuwälzen.
Und was gibt es noch? Hamburg hat eine weitere Erhaltensverordnung in Eimsbüttel erlassen. Eine Diskussion im Rahmen der Reihe "Wem gehört Hamburg?" Das 4. Recht-auf-Stadt-Forum in Leipzig am kommenden Wochenende und eine Fachtagung von Stattbau zum Thema gemeinschaftliches Wohnen im Alter.

Ihre MHM-Aktuell Redaktion

Mietrecht

Modernisierung muss ordnungsgemäß angekündigt werden

Will ein Vermieter energetisch modernisieren, muss er bereits in der Ankündigung darlegen, dass die geplante Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Hierfür ist zumindest der alte und der neue Zustand zu beschreiben und gegenüber zu stellen. Denn nur so kann der Mieter beurteilen, ob durch die Modernisierungsmaßnahme (hier Erneuerung der Heizungsanlage) Energie eingespart werden kann. Lediglich plakative und pauschale Behauptungen genügen nicht. Kündigt der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß an, besteht auch keine Duldungspflicht für den Mieter.
Amtsgericht Bremen, Urteil v. 9.3.2018-7 C 284/17

Modernisierungsmieterhöhung muss begründet werden

Wenn der Vermieter nicht begründet, auf welcher Grundlage die von ihm angesetzten Kosten zwischen Instandsetzung und Moderniserung aufgeteilt wurden, muss der Mieter keine Mieterhöhung zahlen. Die Vermieterin, eine Großvermieterin in Steilshoop, hatte lediglich einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten als Erhaltungsarbeiten angegeben. Im Prozess hatte sie diese Prozentsätze mit "Erfahrungswerten" begründet. Das reichte weder dem Amtsgericht noch in der Berufungsinstanz dem Landgericht. Der Instandsetzungszustand habe zumindest im Groben dargestellt werden müssen. Hinzu komme, dass die Aufteilung der Gesamtkosten zwischen Gewerbe und Wohnen trotz deutlicher Kostendifferenz zu Lasten der Wohnungsmieter nicht nachvollziehbar sei.
Landgericht Hamburg, Urteil v. 22.3.2018, Az 334 S 38/17

Minderung im Nachhinein möglich?

Ja, sagt das Landgericht Berlin. Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines erheblichen Mangels (hier kräftige Geruchsbelästigungen durch schadhafte Rohre) seine Miete vollständig und ohne einen Vorbehalt zu erklären, so kann er trotzdem im Nachhinein sein Minderungsrecht ausüben. Er kann seine Überzahlung gemäß § 812 BGB zurückverlangen. § 814 BGB greift jedoch nicht. Denn ein Mieter wisse in der Regel nicht, dass das Minderungsrecht bereits kraft Gesetzes beim Auftreten des Mangels eintrete. Er wisse auch nicht die konkrete Höhe der Minderung. Der von § 814 BGB bewirkte Schutz des Vermieters sei nicht gerechtfertigt, wenn dieser bereits vor der Mietzahlung eine Mangelanzeige seines Mieters erhalten habe.
Landgericht Berlin, Urteil v. 1.3.2018 – 67 S 342/17

MhM meint: Endlich einmal eine mieterfreundliche Entscheidung zu diesem Thema. Die herrschende Rechtsprechung verwehrt dem Mieter, der geduldig auf die Beseitigung von Mängeln wartet und im Vertrauen darauf seine Miete vollständig zahlt, im Nachhinein bisher ein Minderungsrecht.

MhM-Mieterverein

Grundsteuer raus aus den Betriebskosten

Das Bundesverfassungsgerichtsurteil verlangt eine neue transparente Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Befürchtet wird eine Verzehnfachung der Grundsteuer für einige Grundstückslagen in Hamburg. Das wäre fatal für Hamburgs Mieterinnen und Mieter. Denn diese Kostenposition wird vom Eigentümer über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter durchgereicht.

Dieser Mechanismus ist jedoch weder in Stein gemeißelt noch einleuchtend. Warum Mieter die Grundsteuer des Vermieters über ihre Nebenkostenabrechnung zahlen müssen, ist für viele Mieter auch schon bisher unverständlich, da es sich um eine reine Vermögenssteuer handelt. Wird diese – wie nun befürchtet – an den aktuellen Wert einer Immobilie gekoppelt, dann zahlt der Mieter Steuern auf den Wertzuwachs des Eigentümers zusätzlich zu regelmäßigen Mieterhöhungen. Mieter werden also doppelt belastet. Deshalb muss diese Kostenpostion aus dem Betriebskostenkatalog verschwinden. Doch auch dann wird es nicht ausbleiben, dass Eigentümer eine höhere Kostenbelastung durch die Grundsteuer über erhöhte Mieten wieder reinholen. Es macht deshalb Sinn, die Steuer an eine Bemessungsgrundlage zu koppeln, die nicht spekulativen Immobilienpreisen unterliegt. Doch wie gesagt: Gerechter dürfte es nur zugehen, wenn Mieter nicht die Steuern auf das Vermögen ihrer Vermieter zahlen, meint MhM-Geschäftsführerin Sylvia Sonnemann.

Wohnen und Stadtteil

Soziale Erhaltungsverordnung für
Eimsbüttel/ Hoheluft-West/ Stellingen-Süd in Kraft

Die elfte Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg ist Mitte April in Kraft getreten. Die neue Verordnung gilt in zentralen Bereichen Eimsbüttels, im südlichen Stellingen und dem Generalsviertel. 64.000 Einwohnerinnen und Einwohner werden damit vor einem weiter steigenden Aufwertungs- und Verdrängungsdruck geschützt. Das ist gut so, aber den Schutz der angestammten Bevölkerung vor Luxussanierungen und Spekulationen hätte es schon viel früher bedurft.

Veranstaltungen

Wohnen als Grundbedürfnis

Diskussionsveranstaltung am 19. April 2018, 19.00 -21.00 Uhr
in der GWA St. Pauli, Hein Köllisch Platz 12

Auf dem Podium: Marc Meyer, Rechtsanwalt des Mietervereins Mieter helfen Mietern,
Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes und
Rosemarie Oltmann von der Genossenschaft Schanze eG

Hamburg verändert sich. Junge Familien können sich eine größere Wohnung kaum mehr leisten. Altmieter werden durch ständige Mieterhöhungen aus ihrer Wohnung gedrängt. Für viele ist Wohnen zur Existenzfrage geworden. Der Veranstalter das Recherchezentrum CORRECTIV will mit Mietern und Eigentümern über den Hamburger Wohnungsmarkt diskutieren und Antworten auf die Fragen finden: Wie kann das Grundbedürfnis Wohnen für alle sichergestellt werden? Was müssen Eigentümer tun? Wozu sollten sie gesetzlich verpflichtet werden? Welche Alternativen zum konventionellen Mietmarkt gibt es schon heute?

Das 4. Recht-auf-Stadt-Forum

20.-22. April 2018 in Leipzig
Ostpassagen-Theater Konradstr. 27, 04315 Leipzig

Ziel des vierten Forums ist es, sich weiter bundesweit zu vernetzen, Menschen aus anderen Städten und Projekten kennenzulernen und gemeinsam die Idee eines Rechts-auf-Stadt weiterzuentwickeln, so die Initiatoren. Auf diesem Forum sollen die Themenkomplexe Recht-auf-Stadt und Feminismus behandelt werden sowie Themen, die unter Recht-auf-Stadt mehr verstehen als die Wohnungsfrage und steigende Mieten. Die Kampagne Mietenwahnsinn stoppen lädt in diesem Rahmen ein am Samstag, 21.4. um 20 Uhr unter der Überschrift 'Wie geht es weiter mit bundesweiten Aktivitäten zum Thema Wohnen?' zu diskutieren und die bundesweite Koordinationen voranzutreiben.

Weiterentwicklung der Wohn- und Versorgungslandschaft durch gemeinschaftliches Wohnen

Alt genug für neue Wege!

Hamburger Koordinierungsstelle für Wohn-Pflege-Gemeinschaften
Fachtagung am 20.6.2018 von 9 -17.00 Uhr

im Hamburg-Haus, Doormannsweg 12, 20259 Hamburg

Im Rahmen des Fachtags geht es um Rahmenbedingungen, Anforderungen, Erkenntnisse, Praxisbeispiele und geplante Projekte, vor allem dann, wenn sie sich mit den Themen Altwerden, Pflege, Assistenz und soziale Nachhaltigkeit im Stadtteil auseinandersetzen. Anmeldung unter Koordinationsstelle@stattbau-hamburg.de
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