MhM-Aktuell

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MhM-Aktuell Februar 2019

Liebe Mitglieder,

zum Jahresbeginn haben sich diverse mietrechtliche Vorschriften geändert. Insbesondere bei Modernisierungen soll es für Mieter*innen nicht mehr ganz so teuer werden. Nun kommen die ersten Modernisiserungsankündungen, für die das neue Recht gilt. Urteile haben wir Ihnen zu den Themen gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung, nicht mehr geeichte Wasserzähler sowie missbräuchliche Eigenbedarfskündigung herausgesucht.
Wir möchten Sie auf zwei interessante Veranstaltungen in München und Berlin hinweisen, die sich mit den Handlungsmöglichkeiten von Kommunen  zum Erhalt lebenswerter und bezahlbarer Städte und Wohnungen bechäftigen sowie mit der Verfügbarkeit von Grund und Boden zu erschwinglichen Preisen, um weiterhin Nutzungsmischungen in den Städten möglich zu machen.

Ihre MHM-Aktuell Redaktion

Mietrecht

Skiwerkstatt in Doppelhaushälfte

Wohnungsmieter, die eine gewerbliche Tätigkeit in ihren Mieträumen ausüben, riskieren ihr Mietverhältnis, wenn der Vermieter keine Erlaubnis hierzu erteilt hat. In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall hatten die Mieter eine Skiwerkstatt in ihrer Garage eingerichtet. Diese war mehrere Monate im Jahr und mehrere Tage in der Wocheam Nachmittag geöffnet. Ein Plakat am Balkon der gemieteten Doppelhaushälfte und Anzeigen im lokalen Anzeigenblatt wiesen auf den Skiservice hin. Die Vermieterin war damit nicht einvestanden und kündigte das Mietverhältnis. Zu Recht, meint das Amtsgericht München. Der Skiservice sei geeignet, eine unbestimmte Zahl an Kunden anzulocken. Auch Laufkundschaft sei zu erwarten. Skier und Snowboards würden üblicherweise mit dem PKW gebracht, so dass auch mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen sei. Dies sei eine vertragliche Pflichtverletzung, die ohne Vorliegen einer Erlaubnis nach Abmahnung eine Kündigung rechtfertige.
AG München, Urt. v. 30.1.2017, Az.423 C 8953/17

Eigenbedarfskündigung kann rechtsmissbräuchlich sein

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn sie nach einer zuvor ausgesprochenen Verwertungskündigung erfolgt und der Eigenbedarf nicht konkret und nachvollziehbar begründet ist. Die Parteien hatten im Jahr 2013 ein Mietverhältnis über ein Haus abgeschlossen. 2016 kündigte die Vermieterin wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung. Den Räumungsprozess verlor sie Mitte 2018. Ende Dezember 2017 kündigte die körperbehinderte Vermieterin den Mietern erneut und behauptete nun Eigenbedarf  für die Räume im Erdgeschoss des Hauses. Für die Räume im 1. Obergeschoss überlege sie, diese dem Pflegepersonal zu überlassen, falls dies notwendig werden sollte. Das Amtsgericht Blankenese wies auch diese Räumungsklage ab. Der Sinneswandel der Vermieterin beruhe offenbar darauf, dass sie mit ihrer Verwertungskündigung gescheitert sei. Die darauf ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei in diesem Fall rechtsmissbräuchlich.
Amtsgericht Blankenese, Urteil v. 10.10.2018 - 531 C 159/18

Wirksame Heizkostenabrechnung auch bei ungeeichten Messgeräten

Auch wenn die Eichfrist einiger Wasserzähler abgelaufen ist, kann die Abrechnung in Ordnung sein. Ein Mieter hielt die Betriebskostenabrechnung nicht für ordnungsgemäß, weil die Eichfrist mehrerer Warm- und Kaltwasserzähler in dem Gebäude abgelaufen war. Das Landgericht Limburg sah das anders. Zwar gebe es gem. § 33 Mess- und Eichgesetz die Pflicht, nur geeichte Messgeräte zu verwenden. Ein Verstoß könne öffentlich-rechtlich mit Bußgeldern geahndet werden. Zivilrechtlich gäbe es aber grundsätzlich kein Verwendungsverbot von Daten nicht geeichter Erfassungsgeräte. Sollte eine verbrauchsabhängige Abrechnung wegen der nicht mehr geeichten Ablesegeräte nicht möglich sein, könne der Vermieter prinzipiell nach Quadratmetern abrechnen unter Berücksichtigung des 15 %-igen Kürzungsrechts gem § 12 der Heizkostenverordnung.
LG Limburg, Urteil v. 31.8.2018, Az. 3 S 39/18

Gesetzesänderungen für MieterInnen

Die Bundesregierung hat zum 1.1.2019 die Mietpreisbremse nachgebessert und Mieterhöhungen nach Modernisierung begrenzt. Vermieter, die ihre Wohnungen teurer als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten wollen, müssen bei Mietbeginn Auskunft darüber geben, warum sie meinen, diese Grenze der Mietpreisbremse überschreiten zu dürfen. Vermieter müssen den genauen Grund benennen, also ob die Vormiete bereits so hoch war, eine Modernisierung vorausgegangen oder die Wohnung eine Neubauwohnung ist. Die vielen Ausnahmen, die die Mietenbremse bisher so wirkungslos machte, sind damit nicht außer Kraft. Bei Anmietung können Mieter*innen jetzt aber besser die verlangte Miete beurteilen und entscheiden, ob sie dagegen vorgehen wollen. Leider gilt die Mietpreisbremse in Hamburg nur noch bis Juni 2020, wenn die Politik nicht noch nachbessert.

Bei Modernisierungen kann der Vermieter in Zukunft nicht mehr 11 % sondern 8 % der entstandenen Kosten umlegen. Die Erhöhung nach Modernisierung wird auf 3 €/m² in 6 Jahren begrenzt. Bei einer bisherigen Miete von weniger als 7 € netto kalt liegt die Grenze bei 2 €/m². Allerdings können Vermieter jetzt Modernisierungen, die maximal 10.000 € kosten (wie z.B. der Einbau einer Gasetagenheizung) einfacher und ohne formellen Aufwand durchsetzen. Hier gibt es keinen Härteeinwand mehr. Der Vermieter kann ersparte Instandsetzungen pauschal mit 30 % ansetzen, auch wenn die fiktiven Instandsetzungskosten eigentlich höher lägen. Da bislang Modernisierungsmieterhöhungen nicht begrenzt waren, ist die Kappung auf 3 bzw. 2 € eine deutliche Verbesserung für die MieterInnen.

Veranstaltungen

- 4. Konferenz des Netzwerks Mieten & Wohnen -

"Mietenwahnsinn stoppen - Handlungsfeld Kommune"

Freitag, 5. - Samstag 6. April 2019
Tagungsort: Mucca (Munich Center of Community Arts im Kreativquartier München ), Schwere-Reiter-Str. 2, München

Ein Wandel der bundesweiten Wohnungspolitik ist nötig, wenn Wohnraum für viele Haushalte bezahlbar bleiben soll.  Seit letztem Jahr ist das Thema nicht zuletzt dank der großen Mieterdemonstration in Berlin und dem Alternativen Wohngipfel wieder in den Fokus der öffentlichen Diskussion gelangt. Das Netzwerk will sich daher in einer weiteren Konferenz 2019  mit kommunalen Lösungsansätzen zum Schutz vor Wohnungslosigkeit beschäftigen.

Schwerpunkt der Konferenz sind drei Themenfelder: Lokale Aktivitäten gegen den Mietenwahnsinn, Wohnungslosigkeit vermeiden und überwinden, Kommunale Wohnungs- und Baupolitik zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen.

Mehr dazu auf derWebseite des Netzwerks, zur Anmeldung

Debatte in Berlin

Die deutsche Akademie für Städtebau und der vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V  laden ein zu einer Debatte über eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik:

Den Boden der Europäischen Stadt!

08.03.2019 - 09.03.2019 im Roten Rathaus in Berlin
Keynote am 08. März: Ottmar Edenhofer, Potsdam Institut für Klimafolgenabschätzung
Referenten am 09. März unter anderem Ingrid Breckner, Egbert Dransfeld, Christian Schöningh – viel Zeit für Diskussion!

Die Errungenschaften der europäischen Stadt haben eines gemeinsam: Sie brauchen den Boden, auf dem sie sich entwickeln können. Dieser Boden wird der europäischen Stadt seit einiger Zeit im wahrsten Sinne des Wortes entzogen. weil er nicht ausschließlich seinem Zweck gemäß und effektiv genutzt wird und sogar zur lukrativen Anlage für anonyme Geldströme wird. Das verteuert den Boden und damit verteuern sich seine Nutzungen. Trotz der immensen gesellschaftspolitischen Relevanz des Themas, trotz zahlreicher guter Vorschläge für die Anwendung alter und die Entwicklung neuer Instrumente wird eine gemeinwohlorientierte Wende in der Bodenpolitik seit den 1970-er Jahren verschoben. Welche Argumente sprechen für diese Wende, welche dagegen? Die Veranstalter wollen den Dingen in einer Diskussion auf den Grund gehen.

Zum Programm und zur Anmeldung

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