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MhM Aktuell 12/2017

Liebe Mitglieder,

der Mietenspiegel 2017 ist im Dezember von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht worden. Erneut gibt es kräftige Erhöhungen in vielen Rasterfeldern. Und nicht wenige Vermieter werden die "Chance" nutzen, noch vor Weihnachten Mieterhöhungsverlangen an ihre Mieter zu übersenden. 

Wenn Sie in den nächsten Wochen eine Mieterhöhung befürchten, könnte Sie die von uns herausgesuchten Entscheidungen zum Thema Baualtersklasse sowie Moderniserung und Mietenspiegel interessieren. Auch gammelnde Silikonfugen im Bad sind in vielen Wohnungen anzutreffen und die Frage, wer dafür eigentlich verantwortlich ist, wird in der Beratungspraxis immer wieder nachgefragt. Urteile zum Thema sind jedoch  rar. Das Amtsgericht Berlin hat nun klar für die Mieter entschieden.

MhM-Öffnungszeiten um die Feiertage und unser zusätzliches Beratungsangebot im Dezember und Januar finden Sie unter Mieterverein.

Und am Schluss noch ein kleiner Spartipp in Sachen Wasser von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Ihre MHM-Aktuell Redaktion

Mietrecht

Wechsel in neuere Baualtersklasse

Beansprucht der Vermieter eine jüngere Baualtersklasse in seinem Mieterhöhungsverlangen, dann muss er dies konkret begründen. Ein Hinweis darauf, dass die Wohnung aus den 50er Jahren mittels wesentlichem Bauaufwand in einen Neubaustandard versetzt worden ist, reicht nicht, so das Amtsgericht Köln. Derartige Leerformeln ermöglichen Mietern keine Überprüfung, ob die Einordnung berechtigt ist. Der Vermieter muss schon konkret darlegen, warum er eine neuere Baualtersklasse für anwendbar hält.
AG Köln, Urteil v. 7.4.2017, 208 C 454/17

Silikonverfugungen sind Vermietersache

Silikonverfugungen an der Bade- oder Duschwanne altern im im Lauf der Jahre und werden brüchig und schimmelig. Viele Vermieter meinen, darum müsse sich der Mieter selber kümmern oder verlangen den Ersatz der Kosten über die sog. Kleinreparaturklausel von den Mietern. Das dürfen sie nicht, sagt das Amtsgericht Berlin-Mitte. Es hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen entstandenen Kalkablagerungen und Schimmelbildung instandsetzungsbedürftige Mängel sind. Die sog. Kleinreparaturklausel, wonach der Mieter kleine Schäden an den Installationsgeräten für Wasser selber tragen müsse, sei hier bereits vom Wortlaut her nicht anwendbar. Denn eine Silikonfuge sei kein Installationsgegenstand. Anmerkung: Silikonfugen haben etwa eine durchschnittliche Lebenszeit von 8 Jahren.
Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 29.8.2017, 5 C 93/16

Modernisierung und Mieterhöhung

Nach Beendigung von Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter entweder eine Mieterhöhung nach dem Mietenspiegel gem. § 558 ff BGB  oder eine wegen Modernisierung gemäß § 559 ff BGB durchführen. Sind die Modernisierungsarbeiten im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsschreibens aber noch in vollem Gang, kann der Vermieter zuerst die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietenspiegel erhöhen und anschließend noch 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, meint das Landgericht Berlin. Ebenfalls stellten die Berliner Richter klar, dass sogenannte Sowiesokosten, also Kosten, die auch bei reinen Instandsetzungsmaßnahmen angefallen wären, nicht auf den Mieter umlegbar sind. So können Baustellenkosten nicht umgelegt, Gerüstkosten nur für die längere Standzeit wegen Modernisierung angesetzt werden.
LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 65 S 459/16

Mieterverein

Trotz Neubau ungebremster Mietanstieg

Deswegen müssen Mieter endlich besser geschützt und die Mietpreisentwicklung ausgebremst werden. Es kann nicht sein, dass der Neuvermietungsanteil der im Mietenspiegel abgebildeten Mieten bei über 40 Prozent liegt. Bei einer  Erhebung müssen alle Mieten mit einbezogen werden, auch die unverändert gebliebenen. Das würde den Mietanstieg erheblich verlangsamen. Weiter zur MhM - Pressemitteilung und zur Mietenspiegeltabelle 2017.

Beratungstage bei MhM - Thema Mieterhöhung

Der Mietenspiegel 2017 ist veröffentlicht.
MhM bietet zwei zusätzliche Beratungstage zum Thema Mieterhöhung
Dienstag, 19.12.2017 von 10 bis 16 Uhr
Dienstag, 16.01.2018 von 10 bis 16 Uhr
Für Mitglieder und Mieter, die es werden wollen. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich.
Mietenspiegel - Hotline +49 40 - 43 13 94 30

Ihre Fragen zur Erstellung und Anwendung des Hamburger Mietenspiegels klären unsere MhM-Jurist/innen telefonisch montags bis freitags 9 bis 13 Uhr sowie montags bis donnerstags von 14 -17 Uhr unter dieser Hotline (auch für Nichtmitglieder).

Beratungstage Thema Nebenkosten

Zum Jahreswechsel sind die Nebenkostenabrechnungen fällig. Deswegen bietet MHM auch zu diesem Thema zwei zusätzliche Beratungstage an und zwar
Dienstag, 12.12.2017 von 10 bis 16 Uhr
Dienstag, 16.01.2018 von 10 bis 16 Uhr
MhM- Öffnungszeiten um Weihnachten

Zwischen 27. und 31. Dezember 2017 können Sie sich zu den üblichen Beratungszeiten in der MhM-Zentrale in der Bartelsstraße beraten lassen. Die Außenstellen in den verschiedenen Stadtteilen bleiben geschlossen.

Verbrauchertipp

Wasser marsch? Drehen Sie den Kosten den Hahn zu.

Im Durchschnitt verbraucht jeder Deutsche fast 130 Liter Trinkwasser – jeden Tag. Lediglich vier Prozent werden davon zum Kochen oder Trinken verwendet. Vor allem im Badezimmer wird der größte Teil verbraucht. Alleine schon mit dem vorrangigen Duschen statt Baden lässt sich bis zu 1 Euro pro Vorgang einsparen. Mit einem wassersparenden Duschkopf kann der Wasserverbrauch reduziert werden.
Weitere Tipps und Hinweise erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Vereinbaren Sie Ihren individuellen Beratungstermin unter 040 24 832 250 oder unter klima@vzhh.de

MhM-Aktuell 3/2017

März 2017

Liebe Mitglieder,

die Gerichtsurteile im März befassen sich mit Asbest im Fußboden, ein zunehmendes Problem in der MhM-Beratungspraxis, sowie mit vom Mieter verursachten Schäden in der Wohnung und der Frage, ab welchem Zeitpunkt  ein Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung beanspruchen darf.
Der Hamburger Senat will in weiteren Stadtteilen die sog. Soziale Erhaltensverordnung einführen. Die Befragungen der Mieterinnen laufen derzeit, eine rege Beteiligung der Mieterinnen ist wünschenswert.
Und am Schluss noch ein Verbrauchertipp zum Stromsparen.

Ihre MHM-Aktuell Redaktion

Mietrecht

Asbest im Fußbodenbelag

Auch wenn im sog. Liegestaub einer Mietwohnung noch keine Asbestbelastung gemessen werden kann, liegt ein Mangel vor, meint das Amtsgericht Schöneberg. Denn bei Asbest gibt es keine Wirkungsschwelle, also keinen bestimmbaren Grenzwert, da bereits eine einzige Asbestfaser die Gesundheit beeinträchtigen kann. Hier hatte ein Gutachter festgestellt, dass nahezu sämtliche Fußbodenbeläge der Wohnung asbesthaltig und teilweise beschädigt waren. Wegen der beschädigten Fußbodenplatten bestehe auch eine Gesundheitsgefährdung. Die Mieterin musste daher die Asbestsanierung ihrer Wohnung dulden.
AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 18.2.2016, 106 C 282/15

Keine Kündigung nach Wasserschaden

Ein vom Mieter verursachter Wasserschaden rechtfertigt bei einem langjährigen Mietverhältnis keine Kündigung, so das Landgericht Berlin in einem aktuellen Beschluss. Der Mieter hatte fahrlässig einen Schaden in Höhe von 10.500 Euro verursacht, worauf ihm der Vermieter fristlos und fristgerecht gekündigt hatte. Mit der beträchtlichen Höhe des Schadens könne der Vermieter keine Kündigung begründen, zumal dieser von den Versicherungen getragen worden sei, so das Landgericht. Das Amtsgericht hatte in der Vorinstanz bereits das Räumungsbegehren des Vermieters abgelehnt.
LG Berlin, Beschluss v. 2.2.2017, 67 S 410/16

Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierung möglich

Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB muss komplett abegschlossen sein. Verlangt der Vermieter bereits vorher eine Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam und Mieter müssen die erhöhte Miete nicht zahlen. In diesem Fall hatte der Vermieter Modernisierungsarbeiten an der Heizung, den Fenstern und am Dach schriftlich angekündigt. Obwohl die Arbeiten noch nicht vollständig ausgeführt waren - u.a. waren die Anschlussfugen an den Fenstern nicht hergestellt und die Dämmarbeiten noch nicht durchgeführt - verlangte der Vermieter eine Modernsierungsmieterhöhung. So nicht, meint das Amtsgericht Nördlingen. Billige man dem Vermieter bereits vorab die Möglichkeit zur Mieterhöhung zu, müsse der Mieter in Vorleistung treten, ohne dass der eigentlich beabsichtigte energetische Vorteil eintrete.
AG Nördlingen, Urteil v. 27.1.2017, 2 C 799/14

Wohnungs- und Stadtteilpolitik

Befragung zur Sozialen Erhaltensverordnung läuft in Eimsbüttel, Stellingen-Süd, Hoheluft-West

Die Konsalt GmbH führt im Auftrag der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen eine repräsentative Befragung für die Vorbereitung einer Sozialen Erhaltungsverordnung in den Stadtteilen Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen-Süd durch. Die Erhaltensverordnung hat zum Ziel, die Zusammensetzung der Bevölkerung im Gebiet zu schützen und der Verdrängung von BewohnerInnen entgegenzuwirken. Grundlage für den Beschluss einer Erhaltensverordnung ist u.a. ein Gutachten, das die Ergebnisse der Befragung von 2.100 Haushalten aus diesen Stadtteilen enthält. Das Instrument kann, wenn es beschlossen worden ist, durch eine verschärfte Genehmigungspraxis bei Umwandlung, Nutzungsänderung oder Abriss  helfen, den Veränderungsdruck in diesen Vierteln zu verlangsamen. Voraussetzung ist, dass genügend Mieter und Mieterinnen an der Befragung teilnehmen. Machen Sie  bitte mit, wenn Sie um Mitwirkung bei der Befragung durch ein Schreiben von Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeld gebeten werden. Die Ergebnisse der Befragung sind anonym.

Verbrauchertipp

Stromanbieterwechsel ganz einfach

Sie müssen sich lediglich einen neuen Stromanbieter suchen und mit diesem einen Vertrag abschließen. Alles weitere erledigt das Unternehmen für Sie.
Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt allen Verbrauchern zu prüfen, ob sich ein Wechsel lohnt, besonders bei denjenigen, die noch einen Grundversorgungstarif haben. Hierdurch kann kräftig gespart werden. 

  • Für die Wahl eines neuen Anbieters empfiehlt die VZ Hamburg eine Vertragslaufzeit von höchstens zwölf Monaten und kurze Kündigungsfristen.
  • Beim Preis sollte genau hingeschaut werden: Vergleichsportale im Internet berücksichtigen im Ranking meist einmalige Bonuszahlungen und Rabatte für Neukunden. Diese werden aber oft nur unter bestimmten Voraussetzungen gezahlt.
  • Vorsicht ist auch bei „Strompaketen“ geboten, bei denen im Voraus eine bestimmte Anzahl von Kilowattstunden zum Fixpreis gekauft werden. Mehrverbrauch ist dann in der Regel teuer.

Die günstigste und klimafreundlichste Kilowattstunde ist allerdings die, die gar nicht erst verbraucht wird. Die Verbraucherzentrale Hamburg hilft, Stromfresser in Ihrem Haushalt ausfindig zu machen. Beim sogenannten Basis-Strom-Check kommen Energieberater der VZ zum Hausbesuch, nehmen Ihren Stromverbrauch unter die Lupe und geben Einspar-Tipps. Der Check kostet 10 Euro, für einkommensschwache Haushalte ist er sogar kostenfrei.
Weitere Informationen und Beratungsangebote der VZ unter www.vzhh.de.

Mieter helfen Mietern ist Mitglied und Kooperationspartner der Verbraucherzentrale Hamburg.